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沙巴体育官网:房企到期债券5300亿逾期风险大增 房地产市场变天?

时间:2019/1/9 20:19:26  作者:  来源:  查看:39  评论:0
内容摘要:  2019年,房地产企业到期债券5381.6亿元,伴随着融资艰难和债务压顶,是否会迎来房企债务大规模逾期?房地产市场要变天?  1  融资艰难,房企债务泰山压顶  2018年,很多房地产企业都经历了彷徨和煎熬,调控高压态势不减,不断升高的融资成本和债券资金兑付压力,成为众多中小...
  2019年,房地产企业到期债券5381.6亿元,伴随着融资艰难和债务压顶,是否会迎来房企债务大规模逾期?房地产市场要变天?

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  融资艰难,房企债务泰山压顶

  2018年,很多房地产企业都经历了彷徨和煎熬,调控高压态势不减,不断升高的融资成本和债券资金兑付压力,成为众多中小房地产企业无法逾越的大山。

  据小债(ID:bondreview)了解,2018年下半年,房地产行业存续债券需偿还规模为1786.2亿元,到2019年,这一规模上涨至5381.6亿元,并于2021年整体接近万亿元,其中近半数为公司债。(数据来源:中国经营报)

  一边是债务到期,一边是融资艰难。

  在2018年,很多房地产企业因为传统融资渠道行不通,甚至让员工购买理财产品。7月,泰禾关联方泰禾投资推出了一款面向员工的理财产品,认购门槛100万起,预期收益高达18%;2018年12月,佳兆业被曝出员工被半强制购买理财产品,起投金额20万起。

  更有甚者,部分回款压力大的房企,如荣盛地产(SZ.002146)、河南正商,则被曝出强迫员工买房等行为。

  连万科都要以“活下去”为目标。


  迄今为止,地产债公开债券中已经出现了华业资本(2.710, -0.02, -0.73%)、中弘股份、银亿股份(3.130, -0.04, -1.26%)等违约主体。2019年是否会迎来房企债务大规模违约?现在还很难讲。

  很多人猜测,为了保房地产,避免造成连锁爆雷,2019年的房价是不是要涨?

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  房价涨不涨,怎么判断?

  其实,最近已经有很多关于今年房价的争论了,有人说,央行降准释放的1.5万亿巨款肯定要流向楼市了,而且不少地方已经取消限购和限售,很明显是给房地产调控松绑。

  但小债(ID:bondreview)认为,这两个现象都不意味着房价要涨。

大家知道,房价短期看政策,中期看货币,长期看人口。大家知道,房价短期看政策,中期看货币,长期看人口。
  从短期来看,房地产调控依然坚持“房住不炒”的大原则,总体并没有松绑,部分地方的政策更像是为了保房价,防止房价下跌。

  数据上看,2018年的房地产成交量不降反升,炒股的都知道,顶部放量意味着,大资本开始兑现收益,即将大跌。

  因此,房地产调控是为了控制交易量,一方面不能让获利者套现,另一方面还要维持一定的成交量,让房地产企业有钱拿地运转,让银行能收回贷款,让地方获得卖地收入,填补地方债。

  一箭三雕,稳字重要。现在的总体调控政策都是在博弈,天平的两端都不能偏,成交量太低了,就提振一下大家的信心,让政策松动一下;有大涨的苗头了,就收紧一下政策,既不允许房价大涨,更不容许房价大跌。

从长期来看,那么中国的人口趋势如何呢?从长期来看,那么中国的人口趋势如何呢?
  建国以来,我们经历了三次婴儿潮。第一次是1962-1972年,主要原因是鼓励多生的政策。

  第二次是1982-1992年这十年,因为计划生育之后,新生儿的数量就减少了,这次婴儿潮主要是第一次婴儿潮的延续,他们到了婚育年龄,带来了小幅增长。

  第三次婴儿潮其实也是第二次的延续,不过峰值已经很小了,只能看出很小的变化。

出生人数曲线图出生人数曲线图
  随后国家推出了单独二孩和全面二孩的政策,释放了一部分生育能力,才保证了近几年的新生人口没有大幅下降。


  但从目前的生育意愿来看,这种生育能量维持不了太久了,就连曾经被冠以“中国最爱生孩子省份”的山东省,生育意愿也正在下降。其中,2018年青岛1-11月出生人口下降21.1%,二孩出生数下降29%,降幅非常明显。

  有数据预测,大约从2022年开始,至迟从2026年开始,中国人口将进入负增长。每年的人口净减少将至少在五百万以上,即每十年消失一个法国的人口,这个人口减少的速度还会不断加剧。

  因为,人总是会死的,中国人目前平均寿命75岁左右,第一次婴儿潮+75岁=2035年,这意味着什么?意味2035年左右,中国就将进入死亡率暴涨期。

  那时候的房价,想保住就难了。

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